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自从中国房改以来,购房者与开发商、装修队、物业的斗争就从来没有结束,维权已经成为每一个业主生活的一部分。要是想着来到加拿大,市场规范,童叟无欺,买房可以闭上眼睛高枕无忧,那您可走到了危险的边缘。据 Canadian Institute of Mortgage Brokers and Lenders (CIMBL)最近估计,加拿大全国每年仅与房屋产权相关的被骗金额,就高达到300 million。, H* N# E3 j f; d/ `# p
, s2 J# f! U% m0 u" C 而离开中国,远在加拿大安家,独在异乡为异客,语言不同、环境不熟、法律不懂,这些都让维权更加困难。所以,要想购房安家,您可得格外睁大眼睛,小心警惕。 s/ j) h3 B5 @2 l; f. L4 x4 o3 z
* ^2 a' g3 [) y1 u 双保险防产权陷阱
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, Y# n c$ o' S$ w2 o 在大多数的情况下,买家在被“盗”了房子后,一直都被蒙在鼓里,当他发现房子被盗,想通过法律的手段要回房子,那已经不是一件简单的事,动辄要花费数千元的法律费用。
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造成房产被盗有很多情况,常见的是,买卖双方为省钱省事私下交易,跳跃了贷款专家和律师这两个重要环节。: T* h, n$ p8 t: E0 S, M' @$ Y) A
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今年年初,刚登陆的冯先生想自己做生意,经过一番挑选,看中了一家价值20万元的店铺。店主称,自己年纪大了,没有精力打理,所以急于将生意减价脱手,双方很快谈成了这笔交易。 冯先生由于刚落地,对于加拿大的买卖交易程序一无所知,加上经济条件一直很好,冯先生不想贷款,打算“一步到位”。
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同时,冯先生觉得找律师、贷款专家都是节外生枝,不但麻烦还浪费钱。于是,双方就延用在中国的做法:私下起草协议,全款现金支付,签字成交。
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+ @2 l9 H8 L! A) k: C/ M4 d& R% t1 P 不料,数月后,冯先生突然收到贷款机构的电话,称原来的店主将这家店铺抵押贷款,现在已经到期。冯先生没听明白,也不知道怎么处理,直到律师行打来电话。原来,早在去年, 原店主就已经将整个店铺抵押给银行,获得贷款5万元。律师行有全套抵押文件,如无人支付,店铺将在一个多月后被强行拍卖。
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事实上,加拿大有很健全的房屋抵押法(Mortgage Act)和生意抵押法 (PPSA),整个交易市场存在详尽的注册登记系统。对于金融机构和购房者都有保护。买卖双方在成交前,一定要注意完成规定的产权调查和注册程序,这套程序的执行并不费事费钱。& Z+ S, o* D( d9 z6 G# V' d; f
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不过,购房前详细的调查也可能百密一疏,一些诈骗是律师也难发现的。骗子总有很多方法获得伪造的抵押财产。一是找一个有资产但没有房屋按揭的人,诈骗者假冒房产主人身份,用其可靠的信用等级和资产来骗取贷款;第二种是解除一个现存的按揭,然后申请一个新的按揭。在这二种情况下,贷款都是直接从金融机构流入一 个第3方帐户,而不是到登记房产的主人手里。; J3 E. S8 q- W7 Q5 Z# E. y8 k
2 `1 G6 o0 L8 h0 c, Y: w3 g 这些年,随着房屋产权被骗数量的增加,打算买房或者已经买房的人可以购买产权保险。这种保险可以保障受保户对房屋产权的拥有权,在受骗或受损失时,可以获得赔偿。
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产权保险并不是必须要买,一般情况下,买卖交易完全可以仅凭律师的调查完成。但产权保险可以提供律师调查不到的风险。例如有人冒屋主的名义卖房,并出示了假的身份证件,买卖双方律师在文件上很难发现这种欺诈行为,因为所有的文件完全正确。而卖房后,骗子携款逃之夭夭,留下剪不断、理还乱的纠纷给无辜的买家和原来真正的屋主。这种情况一般在产权保险承保范围之内。因此,很多律师建议客人在买房时购买产权保险,做到万无一失。/ F, o5 ~& Y" a; l5 {# y
, B; @2 `5 r u- V 重售房提防大麻屋( Z4 Z4 r+ m6 x+ `9 f! B! o6 ~8 T
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和国内购房习惯不同,在加拿大买房子,重售房占了很大的比例。二手房有很多优势,例如地段好,但是也难免让购房面临更多的风险,其中,最要注意的就是大麻屋。3 N8 m r4 {: B: i# Z
8 t! a( @4 o2 T2 w% | 在加拿大,大麻种子可以很轻易买到,而且种植大麻利润极高,所以,很多不法分子就利用地下室或者车库来种植大麻。近些年来,尽管政府加大打击力度,但是,大麻屋还是越来越多,它们就象一颗颗地雷,隐藏在外表楚楚的房屋里,甚至包括一些豪华屋。
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- Q G) O# ~5 \5 ?% ~7 G4 r 大麻屋的危害众所周知,湿气、霉菌、电路隐患等等。以后向银行贷款、投保也都会因此麻烦不断。但是如何识别大麻屋,则需要一双火眼金睛了。毕竟,卖房者都会想方设法去乔装打扮。# \+ y3 \* n- f8 r2 c3 {
3 }- J5 R6 U1 O6 _& i, @! J 通常情况下,买房者都是要验屋师去鉴别,这可以降低风险,不过,也不是100%的准确,如果地下室完全重新装修过,或者,只是盆栽大麻,都很难被发现。所以,买房者自己也要多注意细节,也许就能发现“狐狸的尾巴”。例如,一个很有经验的房产经纪就通过地下室一面墙上的30多个插头,洞悉到房子的可疑之处。( C5 I; Q; J0 X) F. S0 Y
2 V" K. o! O2 g# s& c! T0 H8 S 如果在不知情的情况下误购了大麻屋,买主也可以通过打官司状告买卖双方地产经纪和原屋主,一般可以获得一些赔偿。
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! m4 u/ g" `2 P! m( l, [: F 需要注意的是,如果误买了大麻屋,发现了马上转手,被新的房主发现后,自己可能成为被告,所以如果买到大麻屋还是要先和原屋主打官司。
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现在,安省正在计划为大麻屋建立黑名单,以后买房可以多一项参考和保障。
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置新房当心一屋多售/ d7 I5 M8 F4 c: L
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重售房“十面埋伏”,买新房也未必省心。损失最大的就是遭遇一房多售,近年来,这种案例也是屡见不鲜。
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2个月前,大温就有地产开发商涉嫌委托代理售房同时又自己私售。有62个单位被超过一个买家认购,一些未经地产经纪和律师购买楼房的准业主,可能因此血本无归。
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这种情况主要是由于开发商私下买卖,收取的款项又未交予指定律师楼和存入信托户口,也没有把交易告知市场推广公司和地产管理局。. C1 E1 H4 \+ f
" \& @1 ^/ J0 \3 j. u 这些官司缠身的期房,即使日后可以如期完工、交付,也会由于资金紧张而影响到楼房的质量和日后的房价,而购房者已经骑虎难下。
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E& e( a+ J3 N+ T 资深地产顾问称,买家支付订金一定要交由律师楼公证人存入信托户口,要有根有据,以方便日后追查,内部认购也须留意买卖手续。
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政府对此也有防范,开发商要向政府提交财务资料,以证明财务状况良好,有六成建筑成本融资或落实扺押,提交的申报说明书才会获得政府批准,准许发售楼宇单位。对此,可以咨询地产经纪,辨别买卖之间是否有漏洞,保障买家的利益。
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其次,在买楼交易完成后,买方要将订金支票存进律师楼的信托户口,不要交由私人公司。信托的好处是在动用该笔房款时,必须经由业主签字才可。订金的数目最好 少于一万元,因为一旦有纠纷,可入禀小额法庭,省时省力。否则,有可能诉求于安省法庭,法律费用昂贵,审理时间漫长,或得不偿失。8 y6 O8 L7 W! ~% B
1 V& @7 |' [" t9 ~ 第三点是留意未有公开发售的内部认购安排,因为楼盘要有申报说明书才能公开发售。内部认购属于偷步交易,买家权益可能不受保障。9 ~$ a; w4 |6 ?
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此外,新房合同条款非常繁琐,其中多数是保护开发商的权益,想要变更任何一条都不容易,所以,选择有信誉的开发商极为重要。. {: I1 z% G( J$ f
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总而言之,无论是在哪里购房,几十万的投入都不能掉以轻心,稍有不慎就可能带来不小的损失。不过,因噎废食也大可不必。多学、多看、多比较,毕竟,舒心的房屋不仅是一项稳妥的投资,也是一个安定的港湾。 |
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