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在极低利率推动下,加拿大房地产市场热潮经久不熄,国民累积的债务随之持续上升,令联邦财政部长费拉逖备感需要进行第四度干预的压力。
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1 `6 O U2 I/ U加拿大中央银行本月稍早时便指出,本国国民负债过高是「最严重的国内风险」;多伦多道明银行(TD Bank)首席经济师亚历山大上周更进一步敦促费拉逖,不要再等待,应该立即干预。 ; p$ C- Q+ `1 V9 i) E) x+ A( @4 A
9 A1 N; \1 G [亚历山大在其研究报告中提出三种干预方式,其中包括将房贷最高偿还期限,从现在的30年缩短至25年,或者将购屋最低首付比例由目前的5%提升至7%。他建议的另一项干预方式是对借贷者进行承受能力(stress test)测试,测试借贷者在利率上升至5.5%时的还贷能力。
; R9 K) B1 Q- e- M4 P2 N, S* o8 U(联邦财政部长费拉逖对是否干预房市之事颇费思量。加通社) $ {7 S, v8 S1 @# C: l( Q k' U) ^/ c0 g
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他表示:「我们的建议旨在让市场缓慢回到健康的状况,而非以激烈的行动刹车,从而损伤经济。正如在结冰的路面上行车,这时不能猛踩刹车,而是应该缓缓刹车,以逐渐缩小风险。」
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资本经济研究所(Capital Economics )的分析师马达尼认为,现在开始收紧房贷申请政策恐怕为时已晚,因为房价即将下跌。 / a" H+ L6 u7 S1 m1 {4 ]; \0 {
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为了防止国民举债过多,联邦政府已三度采取行动。过去六年来,费拉逖先是将房贷最高偿还期限从40年缩短至30年,又规定必须有一定比例的首付才能申请房贷。可是,每回收紧房贷政策实施后,申请房贷者数量减少一些,不久又故态复萌,房地产市场重新火热起来。 ( e) J w# F/ X
) D, D* W: D0 x4 k上周公布的最新数据显示,加拿大家庭负债仍以每年6% 的速度增长,房地产销售量上涨8.6%,全加平均房价达到37万2763元的接近破纪录水平。
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然而,亚历山大觉得,费拉逖尽管对国民负债节节上升忧心忡忡,但他恐怕不敢贸然第四度采取措施干预房地产市场,因为他担心由此带来严重副作用。 4 y( l+ C" {- U; z7 k. ~4 z& u
. `" z$ G: _. K: ]0 f: h6 x丰业银行(Scotiabank)经济师赫特分析道,费拉逖是害怕冷却房市的行动会导致减速过快。 l3 {" v4 \7 ^ j4 k
@- x. [% u! D' g- W如果未能达成令房市缓慢恢复平衡状态的预期目标,便有可能损及整个经济,而目前经济正处于不稳定和脆弱状态。赫特解释,房市如果急剧冷却或许损害消费者信心,消费者支出占据本国经济活动的60%,这就是费拉逖投鼠忌器的原因。 ) ^$ D& F; V3 B0 x+ ]
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赫特主张,联邦政府已采取了足够多的干预行动,再度干预可能造成难以预料的恶果,而目前房市已有自动冷却迹象,因此还是以继续紧密关注为宜。 & j# S& F$ o, Y3 Q6 a7 Q* S
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亚历山大等经济学家都认为,目前加拿大国民负债率太高,家庭负债与收入之比2011年第四季已达到150.6,还会进一步上升至160,美国房地产市场崩溃就是在这个家庭负债率水平上爆发的。
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/ W4 [" s0 ^- M3 @5 U. ]* L5 B他说,所有经济学家都同意,加拿大房价上涨得太高,已造成加拿大经济失冲,经济学家们难以达成共识的只是,费拉狄现在是否必须立即干预。 |
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