买方经纪为何拿不到这1.1万元佣金？

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——案例分析：签署买方代理协议（BRA）要小心！

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/ [! ^6 L, ~& M# T: c近年来房市火热，买家和经纪之间的发生争议的事情也屡见报端。最容易令双方爆发争议的地方就是在双方签订买方代理协议(Buyer Representation Agreement，简称BRA)时，一些买家和经纪之间因为BRA纠纷升级而闹上法庭。

以下这起案例，无论对买家还是房产经纪，都是很重要的一课：

) i4 y7 l- S0 P) T0 m! R# i0 XKagemana夫妇打算在Milton买一幢房子，于是找到了Sutton Group经纪公司的巴巴尔（Sanjay Babbar）。在接下来的几天内，巴巴尔带着他们在市内看了好几处房子。
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这对夫妇的效率挺高，不久后看中了Hood Terrace附近的一幢房屋，委托巴巴尔为他们的经纪人去下offer。在下offer之前，巴巴尔拿出了一份买方代理协议（BRA)让他们签。这份协议除了阐明经纪需要向买家尽到的义务之外，还包含着四大具有法律效应的条款和条件，包括：
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时间范围：经纪为买家服务的时间，最短可以一天，最常可以六个月；
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地点范围：经纪会在哪个地区带买家看房；
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/ S7 w1 M% I0 k; }1 I% G( |合作关系：买家和经纪之间是独家的合作关系，这表示在协议规定期限里只有此经纪能够代理买家，且不能更换；
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佣金分配方法：如果卖家拒绝支付买方经纪佣金（commission），则买方有责任支付；
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( b' n6 {% @6 K! V* a: y8 ^7 }然而，Kagemana夫妇委托巴巴尔下的offer并没有被接受。于是绕过经纪，直接同建筑商协商，买下了房子。巴巴尔根据协议要求支付1.1万元的佣金，遭到了Kagemana夫妇的拒绝。

! z1 v9 X4 B4 R4 c( k6 _/ X巴巴尔立刻向Oakville小额法庭提出诉讼。巴巴尔在庭上声明中说，他曾花上两三个小时和Kagemana夫妇详细解释，然后签署了BRA；而Kagemana夫妇则申辩说，巴巴尔只和他们待上了几分钟，就急着离开，因为要赶着去下另一个offer。

Kagemana夫妇通过他们的律师马歇尔（Paul Marshall）还表示，他们从头到尾都不太明白自己签的协议里面都有什么，还以为就是同意委托巴巴尔下offer的文件。在offer被拒后，他们一厢情愿地认为先前的协议自动失效了，却没想到它的时间范围有6个月之久。
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审理此案的汤普森法官经过双方的陈述，最终接纳了Kagemana夫妇的说法。事实上，由于协议是晚上签的， Kagemana太太急着哄孩子上床睡觉，所以大多数时间并没有参与协商。大多数审阅协议条款的工作，都是由他丈夫完成的。

0 K/ n) C: p6 Q汤普森法官裁定：鉴于买方在签署合同时，并没有清楚理解条款的含义，完全误解了其中的意思，所以拒绝经纪人巴巴尔提出的获得佣金的要求。

2 T! u, t2 ]# J本地法律专家评论道，这起案件其实没有赢家——Kagemana夫妇虽然赢了，但是赔上了三年的时间，以及不菲的律师费，而经纪人巴巴尔也损失了很多时间，双方都被案子弄得疲惫不堪。其实，只要在签协议前多做一些准备工作，便可以有效地避免官司：
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对买家来说，如果想买方经纪只忠于你一人，可以考虑签署“买家代理协议”（Buyer Agency Agreement），但是签署之后不要再用其它经纪的服务，并拒绝支付佣金。此外，买家也要知道，你完全可以和经纪就协议的条款进行协商。例如，如果你想让此协议应用于二手房，而不是新房，或者特定的某种类型的房屋（独立屋、半独立屋、镇屋等等），就可以将它写入协议。

对经纪来说，在签署“买家代理协议”之前一定要确认买家清晰地了解其中要表达的意思。在敲定重要的条款时，不要只顾自己说，而要及时注意买家的反馈，尽量让他们来主导沟通。不要多加催促，留给买家一份协议副本，让给他们足够的时间斟酌。不要太相信双方的记忆力，在协商、讨论的过程中，时刻留心记笔记。

当双方都清楚地了解了“买家代理协议”中的意思，便可以有效地避免一场不必要的官司，并节约大量的时间和打官司的花销了。
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2 S/ e+ \# j; K4 x; H! a多伦多地产局的主席Bill Johnston说道：“这样的故事并不鲜见，我也曾听说几起。但一见面就签一份长达6个月的协议是有一些太离谱了。”他说他作为一名律师和房产经纪人，他深知不正确地使用买家协议会导致很多的混乱和纠纷。因此他劝诫买家们不要盲目地签署买家合同，签署前仔细询问个中条款。不要把时间定得太长，可以签10天的试用期，如果彼此合作顺利再签一份时间长一些的协议。更不要把涵盖的区域设定得太宽。他再次强调，在安大略省，和经纪签署独家合作关系的文件是非正当的。
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0 V1 N/ c# }% `9 s+ Q& r对于买卖房子来说,首先应该弄清该地产经纪到底是买方的经纪还是卖方的经纪。如果你是买方,带你看房的有可能是卖方经纪,他的法律责任是维护卖方的最大利益,而不是你的。其次,当你与你的地产经纪签订代理协议时,你应当要求他明确解释你们之间的代理关系。签字之前要仔细阅读协议全文,并要求留一份复印件。如果你希望和地产经纪只就某一栋房产,某一个特定的Offer签订代理协议,在签字前要确保协议上写明了商定的内容。在合同有效期限和有效地域空白时,即使双方说好,也不可以随便签字,因为空口无凭。任何时候,凡是有你签字的文件,要留一份复印件。特别值得注意的是代理协议的有效时限。如果双方约定没有期限,某一个Offer未成,双方代理关系立即解除。如果双方同意在有效期间解除协议,双方需要签订解除代理关系的文件称作Mutual Release Letter。
一旦买家和经纪人签署了独家代理协议(BRA)，就不能随意退出合约。买家唯有等到BRA期满，否则就会遇上官司。举个例子，假如你和某位经纪签署了BRA,在合约有效期内你又找了另一个经纪买房。房子成交后，你的第一个经纪有权从卖家处收取佣金，而你可能会被第二名经纪控告。正因如此，买家在和经纪人签订BRA时一定要万分谨慎。著名经纪人Ken Wilder说道：“BRA的条款和MLS合约不同，BRA的条款是可以修改的。买家在和经纪人签署BRA时，可以加入一些条款，也可以删除一些条款。在经纪人同意的情况下，你可以将合约的有效期缩短一些。比如说一个月甚至10天，总之不要超过3个月。也可以把合约规定得更细一些，比如说限定到某个房型或是某个小区。” 假如在签署了独家代理协议后，一定要退出合约也不是一点办法都没有。房地产专栏作家Ellen Roseman这样给他的读者支招：因为协议是和经纪公司之间签订，买家可以和经纪公司协商，表示不满意某经纪的服务，所以要取消合约。一般情况下，经纪公司会提议在公司内另找经纪替换，直到合约期满为止。这样的方法可以考虑。但如果买家对这家经纪公司失望透顶，不想再拖下去，也可以走一个“辣招”。买家可以和经纪公司说，某经纪没有向你妥善解释他的权责，也没有履行应尽的职责，令你受到损失，你要将此事件报知安河房地产议会(RECO)。Ken Wilder称：“这样的话，对方立场通常都会放软，大多数的经纪公司都知道他们很少向客户清楚解释BRA，也不想业务受到监管机构的注视。”
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2 e/ i! [! ~2 U! `; [8 o/ {- k虽然这是不失为一个可以快速解约的招数，但假如可以防患于未然，又何必一定要将自己置于这样的境地。因此对于买家来说，特别是初次置业、毫无购房经验的新买家来说，在签署独家代理协议前，一定要经纪人清楚解释里面每一条规定的含义。尽可能的将协议的内容具体化，有效期不要超过3个月。多伦多地产局特别制作一个网站：www.BRAfirst.ca，里面有详细关于BRA的介绍。买家不妨仔细浏览该网站，确保自己在签约前有一定的概念理解，否则太过被动，很容易就被某些不良经纪人给“忽悠”了。