银行与贷款保险公司担心,专供业界用来鉴定房价是否符合贷款条件的Emili资料库有误,让购屋者支付更高金额,承担更多房贷,一旦房价下滑,银行及贷款业者的风险势必增加。
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' Y1 D2 v, C9 ]环球邮报(Globe and Mail)透过资讯自由法(Access to Information)取得的政府内部文件显示,不少银行、鉴价公司及贷款保险公司担心由加拿大贷款与房屋公司(CMHC)负责运作的线上鉴价资料库Emili,资料可能不正确,并可能因而推高房价。
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有银行及贷款业者担心,CMHC鉴价系统的资料不准确,可能推高房价。 ; f% }: C" Q. L: |. R" Z
Emili从1996年开始运作,旨在提供银行及贷款业界一个成本低廉的自动化方式,迅速评估房贷申请人所购买的物业价值是否足以做为贷款的担保,无需聘请专人亲自前往物业所在地鉴价。! ]. y: D3 ^2 f2 p: j1 H
但文件指出,业界过度依赖Emili,事实上Emili并无个别物业的实际鉴价资料,只是根据物业周边地区近期的市场成交价估算,决定该物业是否“符合”市场行情,一旦系统认为价格并未偏离行情太多,就不会有任何警示,银行与贷款业者即可核准贷款。 3 F6 W6 ^) G2 [/ V3 ?% ^. X7 `
这些文件是来自联邦政府所属的“金融机构监管办公室”(OSFI)今年5月探讨加拿大房贷条件是否过於宽松时,对业者所展开的意见调查。一名受访者指出,CMHC所承保的房贷,往往未考虑物业的实际市价就直接核准,这会造成改变房地产市场资料的风险。 9 S8 a5 z. v. T( s
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) q) v# p4 m" A; {2 {/ X p消费者惨当冤大头 5 s* ]% @2 E6 ?4 l3 {
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Intercity鉴价公司总经理席尔伯(Rick Sieb)表示,该系统可能让消费者当冤大头,例如一栋只值300万元的物业,购屋者在经纪人游说下以330万元购买,多花10%,但透选Emili系统查询,系统只会说“该地区,这个价位还可以”,於是银行愿意核贷,交易完成。唯一吃亏的就是高价买入的消费者。 在房市红火时期,鉴价误差没有太大影响,因为屋主资不抵债“溺水”的机率不高,但一旦房价跌破贷款额,屋主选择违约,银行或贷款保险公司只以不银资产处理而蒙受损失。公营的CMHC身为全国最大的房贷保险公司,最后还是要由纳税人承担风险。
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CMHC发言人在回应媒体询问时表示,Emili在决定风险时不单是根据物业的成交价,还包括其他因素与模型,但并未进一步说明细节。 |