炒房团团长：房价年涨30%才值得投资

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2012年，经过十年还贷，中国首批贷款买房者中，不少人迎来了集体清贷的日子。他们被外界称为第一代“房奴”。


5 P: v; o2 i7 w6 k- l' P, ]1 z# |9 S而在他们背后，还有中国银行业第一批个人住房信贷员，他们也见证了中国“房奴”十年。 方凌和项英(化名)都曾是浙江某国有银行个人住房信贷员，但在他们看来，十年前贷款买房者并不应称为“房奴”，他们认为，中国的楼市经历了从刚需到投资热潮，在热潮中才出现了房奴，但目前，楼市正逐渐回归刚需。
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  b  I- Y0 v1 Y  R4 ^8 h1998年以前，中国城镇居民对于解决住房一事基本依赖于“福利分房”，即由工作单位将房屋按行政级别、工龄等条件，分配给职工租住，“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是那个时代的常态。


1998年7月，国务院即发出《关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。依照该通知，职工自己购房资金来源除职工工资、住房公积金、住房补贴等外，个人住房贷款也被列为其中一项重要来源。当年，中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，将原来个人住房贷款只能用于购买用公积金建造的自用普通住房的限制，改为可用于自用普通住房，且在利率上提供了优惠。


按照当时政策的要求，首批贷款购房者须付40%首付款，“那时候的人觉得首付款十来万是个天文数字，而且商品房源还很少，多数人也没有购房意识。”项英所在的银行在当年率先推出了个人住房贷款业务，但一开始一年才做了两三百笔业务。据项英回忆，当时杭州最早投身房地产的，就是98年以前给单位造福利房的建筑商，但其所开发的还不是真正的小区，“没有物业概念，有些甚至是独栋的，没有品质可言。”

) h4 J8 }+ w( f9 ]# U. z同时，最初的开发商们还受“福利分房”时代的影响，最常推出的是六七十平米的房源，“90方在当时极为罕见”。项英回忆。
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2000年，方凌所在银行成立了专门从事房地产开发贷款和个人住房贷款的“房信部”。
“那时候杭州的房地产市场刚刚起来，一部分人能接受需要贷款买房了。”在该部门成立之初就进入其中工作的方凌表示，大约在2003年前后，人们买房的意识慢慢觉醒了，而开发商们也开始投其所好，开发一些户型较大、品味较好的楼盘。
“在98年买房的人，到了2003年，想换个改善型住房的，就发现自己一转手就赚了不少，领悟了房子的价值。”2003年，贷款购房热潮开启。当年，刚参加工作两年的钟商就在杭州城西文三路上买了第一套房子。钟商当时是杭州一家本地媒体记者，月薪近万。
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他所买的房子面积近140，均价3000元左右，在跟父母借了几万块钱后，钟商付了30%首付。钟商选择了20年期限，每月还贷3000多元，开始其“房奴”生涯。
) y; y$ i/ ~: J' W十年来，钟商每月7号还款，但他并不是认为自己是“房奴”。“每月按期还贷，还款量能接受，压力并不大。”
* o2 Y- d  x; [6 s对钟商来说，还贷让他变得更守时了，他甚至认为房贷还培养了中国一代人的信用观念和理财观念。
" |$ M3 _' S& v: O5 H3 \, O十年过去了，方凌已从信贷员升任支行副行长，而项英也成了银行营业个金部经理，他们见证了首批贷款购房者从借款到清贷的历程。在他们看来，十年前的购房主力是30多岁的人，而如今的贷款购房者则出现了两级分化。他们认为，中国在2005年甚至2007年前按揭买房者并非真正意味的“房奴”。

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2004年，“房奴”钟商曾想卖掉其在文三路的首套房，在原价3000元/的基础上，加价500元在中介挂牌一年，竟无人问津。
. ?% j1 j, ?  G; t4 ^# Q2005年，该地段二手房报价已达到8000元/左右。2007年，该地段房价远超一万。如今，他所买房子二手房成交价已超过25000元/，与他购房的十年前相比，价格翻了8倍。从银行数据来看，方凌所在支行共有个人住房按揭贷款余额12000多笔，其中，2007年前的已经不到2000笔了，且每年都有10几个亿是提前还款。“真正的房奴应该在2007年以后。”


房价在2007年后的涨幅无疑是惊人的。
今年3月，28岁的安徽人李林在杭州拱墅区小河佳苑的一套二手房作为婚房，98平米，总价160万。
% M( s) s) y. x) h0 ]# A8 z“首付42万，贷款30年，人都押给银行了。”相比钟商，李林认为自己是个十足的房奴，每个月6000元的按揭压得他喘不过气来，“每个月工资一到卡上就被自动划走了，这种滋味真是难以形容。”
3 y& J( j) S( |1 D+ F虽然他和妻子的年收入在20万左右，在他看来，接下来的十年将是他人生最痛苦的日子。而2004年，“房奴”钟商曾想卖掉其在文三路的首套房，在原价3000元/的基础上，加价500元在中介挂牌一年，竟无人问津。


9 j8 f+ W6 a( T, K2 u1 ]$ p' C2 k2005年，该地段二手房报价已达到8000元/左右。2007年，该地段房价远超一万。如今，他所买房子二手房成交价已超过25000元/，与他购房的十年前相比，价格翻了8倍。
“这十年，买房从刚需经历了投资炒房潮，现在又回到刚需和保值的阶段。”方凌认为，整体来看，购房人已经回归刚需，基本是理性购买，纯粹是投资性购房已经很少了。
曾经的温州炒房团团长徐良溪也印证了方凌的话，“到2008年以前，我自己以及帮别人交易过的房量在5000套以上，但现在手里存了没几套了，房价每年上涨30%才有作为商品去买卖的价值。”