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本周,国际经合组织OECD(Organization for Economic Co-operation and Development)再次对加拿大房地产时常做出警告,称本国房价被明显高估,随时可能回调。
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经合组织(OECD)的一种简单衡量标准是:如果房价租金比(衡量拥有一套房子的盈利能力)和房价收入比(衡量购买能力)高于长期均值,那么就称房价为高估;反之称为低估。经合组织把成员国分为以下五类:
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& z) n/ g& M" x$ @1、房价估值正常的国家:包括美国(房价在大幅下修后已开始回升),意大利(价格正迅速下跌),奥地利(价格正在上涨),冰岛、韩国和卢森堡(价格基本持平)。
, _. A% g" ?9 T) g2、房价明显低估且仍在下跌的国家:包括欧洲经济危机重灾区国家——希腊、爱尔兰、葡萄牙、斯洛文尼亚、斯洛伐克和捷克共和国,同时日本也在内。3、房价明显低估但正在上升的国家:仅包括德国和瑞士,这两个欧洲国家的家庭可支配收入强劲增长,且融资条件有利,因而提振了房价(尽管瑞士实施了宏观审慎措施)。
3 @9 |( c( `4 O4、房价明显高估但正在下跌的国家:这是最大的一类,因为它包含了许多危机后房地产市场仍在修正中的欧洲国家,最明显的就是西班牙,但也包括英国、比利时、丹麦、芬兰、荷兰和澳大利亚。尽管在这些国家,房价修正是必要的,但也令人担忧家庭财务健康状况和银行业脆弱性。
6 u: R/ P7 P/ B7 u$ `; t: W1 {: N5、房价明显高估且仍在上涨的国家:这种情况出现在加拿大、挪威、新西兰,以及瑞典(程度较轻)。这类国家的房价最容易出现回调风险,特别是如果借贷成本上升和收入增长放缓的话。
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; Y# I( k0 \9 [+ a2 C该组织指出,加拿大的房价被高估,在世界34个发达国家中名列第三,仅次于比利时和挪威,而且“仍然在上升,回调的风险很大”,特别是借贷成本上升和收入增长放缓的情况下,令风险更大。
% V5 O: Q L5 z5 A以租金为准,加拿大房价被高估几近60%。以房价及平均收入对比而言,加拿大房价被高估近30%。由此可见,加拿大如同挪威、纽西兰及瑞典一样,房价在已被高估的情形下还在上升。OECD警告说,房价被高估对经济有潜在的风险,一旦贷款利率上升,薪资增长减慢,房价必然修正,经济也将受到打击。
( J9 }' X- L3 z$ [1 S8 o+ }据悉,在过去的两年中OECD曾多次警告加拿大的房价过高,随时面临回调,但是没有一次变成现实,加国房价仍然一路看涨。* b6 ~4 o0 A& _3 N% H
% M; h, t. o! z加国房屋申建量仍涨
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6 b1 X1 y+ j/ b: M6 b3 S- n' H; a加国炽热楼市于去年中遭联邦干预后虽开始冷却,但仍显示出强大弹性;最新例子是4月份建筑许可证增加一成,远超市场预测,令预测将下跌3%的业内人士大吃一惊。联邦统计局数据显示,去年秋季建筑许可证申请数量开始减少后,今年开始连续四个月回升,尽管1至3月的升幅比较温和。可是,如果进一步分析,今年以来住宅类建筑意向增长迅勐,例如在连跌六个月后,今年1月住宅类建筑许可证总值上升17.6%,至38亿元。较弱的是非住宅类,去年12月下跌7.8%的总值,1月又减少19.2%,至20亿元。 # f/ w/ U, w: D7 \
' E8 Z. G# Q: g: W! }- i i在4月份,全国整体建筑许可证金额上升10.5%,主要因住宅建屋许可证飚升21%。最令人感惊奇的是4月份公寓许可证竟上升51.9%,尤其安省、卑诗及魁省表现最强劲。这让业内分析员人士很惊讶,因为公寓应是最受联邦干预、以及楼价下跌打击最重的环节。 " I+ t. S; y2 m6 {+ c* W1 P" b( s
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业内一向看好的低层房屋反而成绩不佳,如4月份独立屋的许可证则仅上升1.1%。
# l+ T5 ^1 e) k; v+ ]+ v7 ^虽然本国房市的总体水平良好,但是大多数业内人士并不看好公寓房。在本国几个都会区,公寓房的销量和价格增长皆最不景气。此番公寓房建筑许可大涨51.9%,令人些许担心。 |
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