在安省买房的过程和相关费用

John Lin

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在安省买房的过程和相关费用
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      如果您是一位购房者，尤其是首次购房，我想您一定希望在开始行动之前对在安省买房的全过程以及相关的费用有一个全面的了解吧？作为一个专业的地产经纪，我的使命之一就是为您提供专业的信息和帮助，使您在买房的过程中做到“心中有数”，“有备而来”。
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       首先，了解自己的供房能力和住房需求。在您开始寻找自己的理想住房之前，您必定会有相应的期望和要求。比如，对于有孩子的家庭来说，好学区大多是第一要求；您如果有个大家庭，那么4卧房、双车库的独立屋就会成为您的首选；如果您希望尽量多地享受住房的乐趣，而不喜欢太多维护房屋的工作，也许Condo或有管理费的Townhouse会更适合您。当然，没有任何事情是一成不变的，在不断的看房过程中，您也会不断修正自己在价格、户型、样式和区域等方面的要求。那么，在您弄清自己的期望以后，接下来您不禁要问：“就我现在的经济能力，我究竟可以承受多少钱的房子呢？” 为了回答这个问题，我建议您请专业人士/机构为您的基本贷款和还款能力做一个客观的评估并取得Pre-Approval。评估包括您的家庭总收入是多少？有无任何负债（Credit Card Debt, Car Loan…）？再结合近期的贷款利率推算出您大概可以贷多少款，从而推算出您可以承受多贵的房子。而Pre-Approval会将您谈下来的利率锁定90-120天。有了这样一个房价和贷款的心理定位，您在看房过程中就可以做到“有的放矢”了。在您确定了购房的基本需求以后，找到一位合适、合格的房地产经纪为您提供优质服务和咨询也是必不可少的。
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$ ^% n' |7 u$ T4 L! @7 H( P& _       第二步就可以开始看房了。那么看房都该看些什么呢？对于房子本身，要看它的空间结构是否合理、是否满足您的需要。要看内部装修，门窗，厨具等。对于独立屋，还要看前后院绿化。另外千万不要忽视地下室，要看看墙壁是否有裂缝，是否有漏水渗水问题。对于Condo，要要求参观共管的娱乐设施，是否陈旧老化，因为这将影响到未来管理费的涨幅。另外，要留心观察周围的社区环境是否整齐化一，周边的居民情况如何，还有相应的生活配套设施，以及交通状况，等等。
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; J# h2 X( i9 W       第三步，下OFFER。在您选中了理想的房屋以后，就到了制定购房合同(确定价格及制定其它合约条款)的时候了。下OFFER的过程也是紧张的谈判过程，买卖双方的经纪都应遵守Real Estate and Business Brokers Acts 的职业守则，为各自的客户争取最大的利益。这也是在考验经纪的谈判技巧和随机应变的能力。如果双方最终达成协议，将在合同上签字。通常，买方承诺交付定金。定金一般在一万到两万左右。

       第四步，安排房屋检验。通常在合同里都会有“验房”条款来确保买方的利益，尤其是对比较老的房子，因为验房师会以专业的眼光将房屋通查一遍，也许会发现您在看房中忽视或遗漏的问题。例如，房屋是否有结构性的问题，是否存在任何隐患。验房师还会提供有关对房屋维护、保养的建议。如果在验房中发现任何让买方不能接受的问题，买方都有权解除合约，同时收回以交付的定金。
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       第五步，安排房屋贷款。同样，在合同里通常都会有“安排房屋贷款”条款来确保卖方的利益，因为作为卖方，你一定希望买方确保有经济能力购买你的房子。这一条款的时间期限一般是7到10天，并不太长。但是如果您已做好了第一步的准备，也就是取得了某一贷款机构的Pre-Approval并在Pre-Approval的有效期之内，您就可以相对从容地安排好房屋贷款了。
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  F) m1 d& t  @. ~5 z       第六步，寻求专业律师完成相关法律手续。在合同签订并生效后，房屋交接工作就全部交给买卖双方的律师办理了。无论买方还是卖方都应及时寻找合适的律师代表自己处理相关事宜，并在律师的帮助指导下顺利完成房地产交接。

8 z1 ~/ n4 b$ o. w0 L( u       第七步，处理交房前的其它事务，其中包括准备买房中需要缴纳的各项费用 和首付、安排房屋保险等（具体费用见后）。
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& J( `" C5 K9 N       最后一步就是搬入新家了！当然，新业主需及时通知相关部门办理新户主登记过户手续，各类户主资料的更新，其它证件及各类公司帐单地址的更换。
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0 y" {) S( Q- h7 P4 B! K        搞清楚了买房的全过程，再让我们看看作为买方所需支付的各方面费用。相信这也是大家关心的重点之一。注意：以下数据仅供参考。
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8 G0 X2 _$ H( ^4 K1． 土地转让税 (Land Transfer Tax)

   根据房价的不同，计算公式也有所不同。如果以$300,000为例，土地转让户税（Land Transfer Tax） 会是$2,975 ($55,000X0.05% + $195,000X1% + $50,000 X 1.5%)。但省政府过后会返还$2,000。详见本专栏“安省买房土地转让税的征收和返还”。

1 o# {( l. |* Z, D0 D- H* G2． 25%的房款首付

1 t4 C5 [/ y& k% ?如果首付低于25%，还要交纳High Ratio Insurance。首付越低，交纳的保险越高。这一保险费通常会被加在Mortgage上面，分期偿付。

% h4 N, Y4 |4 e$ V: C  C3． 律师费，大约$1000左右。
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4． 房屋保险，大约$600左右。
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! S# K$ _& W; c- S% J" M5．  Adjustments

在房子最终Close的那一天，将有各种费用需要调整。比如， Seller已经交付的地税 （Property Tax）、水电费、Condo管理费等需要被退回。如果您的Mortgage的首次付款日和房子的Closing Day不一致，银行需要您把差额补齐，等等。

5 P, Z5 N* G5 k$ B6． 如果是全新的房子，您还需交付GST（通常已包含在房价里）、Hydro Meter （约$500）、New Home Guaranty （约$600），等等。
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综合以上信息和数据，希望您能对买房的过程和相关费用有了一个大致的了解。

房产经纪 林子安 收存整理
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北京天空

看来买房的步骤还是挺复杂的。还牵扯到对地区环境的了解等问题。看来开始还是租房比较好