加拿大楼市恢复活力 但中期内仍将放缓

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加拿大今年冬季异常寒冷和恶劣，但楼市却随春回大地而升温。5月份成屋销售量急升至大为高於其10年平均值。销售量超过了新上市房屋的数量，月内重售房屋价格平均按年增长7.1%。
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" t+ h: l/ x8 t" k道明自管投资 (TD Direct Investing) 亚洲业务总监锺頴辉表示：「此增幅超越收入增长，将房价对收入比率推高至历来新高。然而在这些数据以下仍可潜伏着支持力。」各个主要城市的房地产商会都指出有机会出现竞购战，因为有证据显示乐於置业的买家仍较市场上的楼盘为多。单户住宅市场尤其确实是这样子。
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道明调高房屋的销售和价格预期
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! i$ L$ ]2 f1 T9 N! `, Z道明经济分析部鉴於最近的发展情况，调高了对2014年房屋销售和价格的预期，对2015年的预期亦然，但调高的程度较小。之前於1月份作出的预测指房贷利率会攀升。可是，利率於3月开始忽然扭转方向。5年期房贷利率目前处於有纪录以来的最低水平。
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/ v* c$ |8 X  y6 T; o8 }锺頴辉指出：「整体的房屋负担能力仍然良好，而共管柏文大厦的可负担程度更是历来最佳。因此，在过往因按揭保险规例收紧而被排於市场以外的首次置业者，或会发现可以更容易的入市场。」

  E2 z) s: P( M: e) a7 g过往数据显示，这样幅度的利率变动会导致房屋销售量於6个月增加20%至30%。然而，低利率的影响可能比过去缓和，因为去年加拿大劳工市场的表现一直疲软。去年只有适度的就业增长，失业率一直是接近7%。然而，道明仍预期成屋销售和价格会於2014年的馀下日子录得不错的升幅，後者将有平均5% 至 6%的升幅。




加拿大楼市放缓因素仍在
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' A- ^$ x% ^+ c" {低利率将於短期内对楼市带来刺激，但道明认为加拿大的楼市将於中期内冷却。锺頴辉解释说：「加拿大楼市仍然被视为价格过高和过度建设，其後果应会於2015年开始呈现，反映利率逐步上升的影响。加拿大和美国的经济都於今年首季经历了疲软期，但经济和通胀前景似乎正在好转。我们预期加拿大5年期政府债券收益率，将於2015年年底前上升130个基点。房屋负担能力对某些细分市场 (即单户住宅) 已成为障碍，并将被进一步侵蚀，需求也将减弱。」
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全国的共管柏文市场已开始呈现过度建设的影响在。在许多城市，放盘的重售柏文单位数量增加了一倍。新屋市场也不乏新落成而尚未入住的单位，供应量充足。因此，共管柏文市场已经处於一个买家占上风的局面，价格温和地按年增长3%。
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锺頴辉续称：「随着13万5千个共管柏文单位正在兴建，共管柏文市场可能会累积冗馀，价格预期会於明年下跌约2%。投资的经济意义可能将继续变弱，租赁市场供应充足，出租单位空置率上升和租金停滞不前。与此同时，共管柏文市场的疲软状况最终将对单户住宅市场产生连锁效应。」

+ |" ^' v" M* n9 c) ^6 ~" S共管柏文市场上有更多选择，加上价格更能负担得起，可能会导致买家远离单户住宅市场。此外，柏文单位与单户住宅之间的价格差距已扩大到约20万元。因此，想从柏文单位搬往单户住宅的升级买家可能会发现难以如愿。今年单户住宅价格估计有8%增长，明年料将有2%。
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+ e& v# O% t. Z, a- b- X楼市预期变为买家市场
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房屋需求减弱，而放盘量上升，可能会於未来一年半内推动加拿大楼市变为一个买家市场。当置业者有更多选择时，也将有更大的议价能力，价格压力将减轻。这些特点将与加拿大楼市软着陆的成因相符。
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锺頴辉总括全国各地楼市各有不同的趋势：「整体来说，多伦多东面的市场已经开始软着陆。在大西洋省份，房屋销售量和价格预期於明年开始稳定下来，反映最近供应减少的情况，以及经济增长改善的前景。温哥华丶多伦多和维多利亚是在楼市冷却期中较易受到影响的市场，我们是基於这几个城市最近的强势，以及我们对估值过高程度的评估，作出这个判断。然而，即使在这些市场，利率逐渐上升的可能性及相对稳定的就业率，均显示中期内会出现有秩序的调整，但一些估值过高的现象持续存在。与此同时，卡加利和爱民顿因就业和人口增长持强，两地楼市可以继续扩充。我们相信这两个市场将於未来数年内录得最快的房价增长。」

多伦多截然不同的两个市场

. i  V  m2 e1 H7 j4 T; w多伦多房价向上的势头，一直比道明经济分析部在发表上个季度报告时所预期的更强。因此，道明将今年的平均房价大幅提升到6%。
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锺頴辉解释说：「这个意外结果可以归因於市场上短缺独立屋，以致这个细分市场於年初至今录得7% 的房价升幅。共管柏文市场的升幅则少得多，只有3%。 近来房价走强，令目前多伦多市场的房价估计被高估了15%，使这个市场对利率上升的风险显得更加脆弱。」

道明仍然相信市场力量会介入，使单户住宅价格的增长於2015年冷却至约为2％。原因之一是较高的价格可能会鼓励更多业主在市场上放售其物业。第二，价格大升已明显减弱房屋负担能力，也许这是更重要的因素。今年首季，单户住宅的平均价格超过90万元，这对一般买家来说是高不可攀。房价中位数是较低的55万元，但即使在这个水平，也需收入中位数约35%才能负担一般中价房子。10年前，这个比例是25%。随着利率走高，这个置业负担比率预期将於未来几年间进一步恶化。
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但锺頴辉指出共管柏文市场的情况则截然不同。39万8千元的平均价格是一般置业者负担得起的，亦对投资者具吸引力。尽管销售量强健增长，供应量的上升更快，促使共管柏文市场变为对买家更有利。自2011年以来，在重售市场上推出的柏文单位数量增加了近30%，每宗成交有约5个柏文单位供买家选择。

" I2 F1 h" w) A) Q! T5 v道明预期市场上共管柏文单位的供应量将会继续攀升，比需求升得更快。目前仍有数量创纪录的新屋在兴建中，其中八成是柏文单位，并且集中在市中心核心地带。历史表明，这些单位落成後，最终会有一部分进入重售市场，这是由於最初的购买者 (不管是否投资者）试图在单位落成後马上把它出售，或者是建筑商努力减少待售房屋存量。
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此外，投资者也会选择在租赁市场上供求状况呆滞而平均租金增长较弱的时候，把他们的单位出售，这也对柏单位供应量构成上行压力。由此看来，柏文单位价格今年内应不会有多少平均升幅，明年会下跌4%。
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建筑商面对上升的库存量，已经作出调整，建筑活动从2012年和2013年的历史高位下降。可是，仍有大量项目在计划中，尚未动工。因此，房屋动工量虽将减少，但於2014年和 2015年仍然高企。
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