纽约古堡卖百万美元 北京只可买70平

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隐性成本：房产税是大头

和周围的房价相比，阿姆斯特丹城堡的出价的确吸引人。
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( M( N' V4 L' P! Z( T; h- J
- L& O/ ]# u0 ]' n7 w按照建筑面积36000平方英尺来计算，其单价在每平方英尺24.86美元左右(约合每平方米1566元)。作为比较，周边地区的典型独栋楼房价格，大约在每平方英尺100美元不到(约合每平方米6300元)，规模越大单价则越低一些。
# d0 r# h4 N% o当然城堡总价比普通住房高很多。“关键是买入之后派什么用场，毕竟不是所有人都需要住在这么大的城堡里。”富兰克林说。他表示，粗略估算，如果这栋房产按照目前的价格入手并对外出租，想要取得收益的租金价格至少在每月8500-9500美元，甚至更高。
投资之前，需要考虑的问题很多。由于城堡的特殊性，很多隐性的成本会在买入之后逐步体现出来。

古堡图。
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古堡图。

对于城堡型的房产，大多数属于历史建筑，由于年久失修，首先需要考虑的就是修葺费用，比如菲米斯特一家的巨额投入，同时需要注意严格的改建规定。不过苏珊说，阿姆斯特丹城堡并没有特别的针对历史建筑的改建规定。

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: ?" h" X( T4 r7 d$ q2 s  b' b“按照目前的情况，下家可以直接入住，当然也可以和市政府协商后，按照自己的意愿改建。”她说。记者从富兰克林处了解到，目前已经有不少买家对该城堡感兴趣，希望改建成博物馆、展览厅或者音乐厅等。除去这些一次性的投入，更为重要的是持有成本。
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根据富兰克林提供的数据，2012年阿姆斯特丹城堡的各级房产税加在一起约18000美元，各类公用事业费用包括燃油供热系统、供水、煤气和电力在内大约13000美元。房产税是投资者需要考虑的主要部分。由于房屋功能不同，税率也会随之改变，如果改建成公共博物馆等场所，或许不需要支出这部分费用。
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“对于类似的大型建筑的税收，有时候可以和当地政府谈一个固定的费用，不一定需要完全按照标准税率。”一位不愿意透露姓名的城堡拥有者告诉记者。
9 b) a! {3 u& Y! F' p富兰克林说，由于菲米斯特一家已经开始将城堡用作经营使用，因此他们现有的房产税中已经将开展小型商业的用途一并考虑进去了。苏珊表示，这些是持有成本中的主要部分，其他诸如冬季铲雪费用，每年几次的小型维护费用以及雇佣临时清洁工、花园工匠、杂务工等费用，和一般的房屋没有太大区别。此外，她还需要支付火车费用、停车费以及寄住朋友家的费用等。总体来说，不包括她需要缴纳的贷款月供，该城堡的持有成本每年约 45000-60000美元(约合人民币28.35-37.8万元)之间。


1 I. ~7 |- ]* O9 z, Y这里物价并非贵得惊人。和纽约市周边的长岛(Long Island)或者韦斯切斯特(Westchester)等地区比较，持有成本便宜很多。后两者是工作在纽约市的中产以上阶层经常选择的居住区。
+ R9 T: ^) ^( Y- a! [; ]苏珊表示，周末经营的旅舍生意和出租会议厅或者健身房的收入，基本可以偿付以上的费用，做到收支平衡。
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9 @0 V+ p/ ~/ Q1 w5 o* M+ t首先问自己，买了之后怎么办

投资买卖古堡在美国并非特别罕见的事情。
记者从富兰克林处了解到，他手中还有几个其他的大型城堡型房产，包括位于纽约州的谢尔曼(Sherman)城堡、麦坚时房产(Mckenzie Childs Estate)等。这些房产不同于一般居民建筑，不同城堡视其装修程度、地理位置、周边环境、总体面积等，价格差异很大。
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, _  h7 M6 S* F- }“人们对于纽约上州的了解还不深，实际上这个地区的房价相对稳定且价格不高。如果在韦斯切斯特购买类似的房产，肯定需要花上几百万美元。”他表示，“不过每平方英尺25美元的价格，是我从事房地产这么多年来没有见过的。”


实际上，之前已经有中国买家对纽约地区的城堡型建筑感兴趣，并出手购买。坐落在纽约市以北的Arden House，原是哥伦比亚大学的产业，几年前被中国投资者买下，目前正在修缮之中。
* W# `6 y4 B, g' e该企业的美国负责人不愿意透露姓名。他告诉记者，这个总占地面积450英亩、建筑面积约10万平方英尺(约合1万平方米)的城堡，每年需要交纳的税费20多万美元，公用事业费用在60-70万美元之间，但更大的一次性的投入费用在于修缮基础设施，这些都是没有经验的投资者容易忽略的部分：“由于城堡在山上，供水、排污、山路整修、锅炉取暖和其他维护设施都必须单独建设，无法使用公共系统，单单这些花费就超过100多万美元，后续每年的维护成本也不低。”购买前他们对这些花费有充分心理准备，目前仍旧按照计划将这里改建成会议培训中心，作为长期在美国发展的战略之一。

/ q) u. g" l1 z“购买类似城堡之前，投资者最重要的是考虑清楚，买下来之后要干什么。”他说。（据21世纪经济报道）


1 u+ s( S0 d; Z0 _) \* X$ |纽约上州：600万人民币的古堡传说
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离曼哈顿三小时车程的小城中心，占地两英亩，室内3600平米，250万新装修。 虽然，还有不菲的持有成本。但是，这依然是一个足以让中国房地产投资人不胜唏嘘的价格。五一期间，微博上流传着一个美丽的传说美国纽约州一栋近4000平米的古堡售价不到一百万美金，古堡的照片让人惊艳不已。
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多数人一笑而过，也有懂行的人指出持有成本或是天价。本报记者第一时间联系上了房主。5月2日，作为首批特殊的看房客实地考察。
现在可以确认的是，这个信息基本真实的。目前这栋建筑已在纽约上州的房地产交易市场挂牌，不到90万美元(不到人民币600万元)。从纽约曼哈顿坐Amtrak火车北上，可以来到一个与荷兰首都阿姆斯特丹同名的城市。在市中心不远的小山丘上坐落着一座1894年建造的城堡，总面积占地2英亩，建筑面积36000平方英尺(约合3600平方米)。在菲米斯特(Phemister)一家五口居住了8年之后，他们决定以89.5万美元(约合人民币 563.85万元)出售。该价格在纽约市区无法买到一间像样的公寓住房。一位微博用户留言，“在中国北京，这大概是一间70平米学区房的价格。”
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5月中旬，屋主苏珊·菲米斯特(Susan Phemister)将开始接待被此价格吸引的潜在买家。自从上周末在市场挂牌后，已经有超过100个问询电话，大多数来自美国本土。美国房地产市场回暖有待时日，但苏珊等不及要低价出售。她和丈夫2005年以80万美元(约合人民币504万元)买入该古堡，之后用2年时间花了40万美元(约合人民币252万元)全面翻修。她表示，这是她多年投资房地产后的第一次亏本买卖。
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“这的确是个不同寻常的交易，但我确实没耍什么花招。”她在接受本报记者采访时表示，“我想要尽快脱手，这个价格应该对买家很具有吸引力。”
0 {. a2 o* p, B& v这座城堡型的建筑最初实际上是一个军械库，或叫做兵工厂(armory)，被纽约州用来当做当地民兵训练和集会的场所。经手该交易的苏富比国际房地产(Sothebys International Realty)的经纪人迈克·富兰克林(Mike Franklin)告诉记者，这是纽约州唯一居住用的前军械库。据记者了解，此前已经有中国企业在大纽约地区购买过更大型的城堡。对于海外投资者来说，在美国买一座城堡居住，并非天方夜谭。
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记者造访：军用城堡改建的住所“感觉很奇妙”
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从曼哈顿坐火车三个半小时之后，记者来到这个叫做“阿姆斯特丹城堡”(Amsterdam Castle)的地方。这个位于纽约上州(Upstate New York)的城堡并不像人们想象中那样坐落于山间野外，而是在城市中心。这是一个拥有2万人口的小型工业城市，从前以毛毯皮革等纺织品制造业闻名。该市从东西方向位于尼亚加拉大瀑布和波士顿(专题)之间，从南北方向位于加拿大蒙特利尔和纽约市之间，并距离纽约州首府奥尔巴尼(Albany)半小时的车程，收费高速公路近在咫尺，交通算得上便捷。
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“说到纽约，人们心里想到的都是纽约市(New York City)，实际上现在很多在曼哈顿上班的人，选择在纽约州的其他地方购置房产。”富兰克林表示。
城堡并不在郊外，而是坐落于一个居民区之中。在城堡建筑中，其规模并不算大：建筑占地1英亩，50个房间，加上周围土地总共占地2英亩。这样的城堡型军械库在纽约州大约有100多个，目前仍然有近50个仍然保留其原有的军用功能，其他有的被改建成博物馆、艺术馆和音乐厅等。而阿姆斯特丹城堡1995年被纽约州政府出售给私人后，变为居住场所。目前，这个城堡还在纽约国家历史建筑花名册(National Register of Historic Places New York)上占有一席。
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在菲米斯特一家改造后，这里成为他们的家。同时，他们辟出了两间客房做简易的旅社生意，并且偶尔出租大约10000平方英尺(约合1000平方米)的健身房、会客厅等空间用作派对、婚礼和会议场所。和一般年久失修的历史建筑不同的是，菲米斯特一家将这里改造成了居家场所：进门是维多利亚风格的门厅，左边是主卧室，径直往后是巨大的健身房。西侧上下两层均辟出作为旅舍服务的客房。苏珊的丈夫曼弗雷德·菲米斯特(Manfred Phemister)是德国人，目前在他们的地下仓库存放其经销的老式CD，其余多个储藏室仍旧空关着。


# N* [7 d$ G) F: x' [苏珊告诉记者，她的修缮费用主要用于以下几个方面：将破旧不堪的办公室改建成一家五口的卧室，并修缮两个客房，购买和城堡风格相符的家具；改造城堡内的电路设备、温控设施、网络设备等；同时聘请了许多工匠为整栋建筑的各个细节进行翻新，包括在后花园进行大量植被。除了家具之外，其余均囊括在目前的售价之中。“1960年代肯尼迪在竞选总统期间曾经在这里发表演讲。”苏珊指着城堡二楼西侧的一个华丽的会客厅说，“住在这里的感觉很奇妙。”

2 `1 e, l/ U8 |# E9 F成功炒房人的首次亏本出售
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苏珊是曼哈顿一家媒体公司的副总裁。在2005年买入这个古堡的时候，她并没有想到会在8年之后亏本卖出。

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$ n) E8 j9 v( ]此前他们一家住在纽约市布鲁克林区的一个1500平方英尺(约合150平方米)的三居室公寓，4年内出生的三个孩子让居住环境变得十分拥挤，于是苏珊决定寻找一个大的住处。
/ n$ n* u% ?5 u3 E- E“我原本想买一个郊区的教堂，后来在一个在线拍卖网站看到了正在出售的这个城堡。”她说。 彼时是2005年，正是美国房地产市场最风生水起的时候。苏珊将她在布鲁克林的公寓出售获得了1百万美元，用其中的80万美元买到了这座古堡。


“当时这是一个很好的买卖。”她说。
对于苏珊来说，这样的投资并非难事。直到出售古堡前，她在房地产投资上顺风顺水。她从上世纪90年代开始投资房地产，屡试不爽：1997年他们在伦敦以17万美元购买了一个公寓，第二年以24.5万美元出售；1999年他们以28.5万美元买入另一间房产，第二年以35万美元出售；随后他们回到美国，在纽约以56.5万美元购得布鲁克林的公寓，100万美元出售。作为一个历史爱好者，她每次投资的都是需要修缮的老式建筑。
但是，当2007年房屋修缮完成之后，美国房地产市场的大崩盘随即到来。原本打着如意算盘的菲米斯特一家尝试挂牌出售，200万美元的价格无人问津，随后该房产在交易市场上多次挂牌，价格屡屡下滑，却没有找到合适的买家。  
6 i- C3 s/ o( Q+ D6 ]“和周围所有的人一样，我们都想要等待看经济好转。当然我也在这里住得十分愉悦。”苏珊表示，“不过随着时间增长，愉悦不再。”
, G1 C# H: i6 I; O: J由于从阿姆斯特丹到纽约的火车班次很少，工作在曼哈顿的苏珊每周一凌晨4点多出发，开车40多分钟到达奥尔巴尼，坐火车2个半小时到纽约宾州火车站(NY Penn Station)，再转地铁到时代广场，7:30左右可以坐在她的办公桌前喝杯咖啡。
8 ?: Q7 `! I3 |8 d: ~! T6 c由于路途遥远，她选择每周寄住在位于布鲁克林的朋友家两个晚上，每天支付50美元，每周三晚上回家，周四和周五在家工作。
$ A+ L8 }% V  i* c1 x- D2 J: ^曼弗雷德的CD经销生意不景气导致收入减半。为了贴补家用，他们开始经营食宿和出租会议中心的生意。“我拥有的东西太多了：一个在纽约市不错的工作，一栋城堡，一个私人的旅馆生意，还有三个可爱的孩子。但问题在于我没有太多时间和我的家人待在一起。”苏珊表示，“8年在曼哈顿和我的家之间疲于穿梭，显然太久了。”
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富兰克林告诉记者，该地区的房价也许几年之后会有好转，但谁都说不准是5年还是10年。菲米斯特一家显然不愿意等待这么久。
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“尽管这是我第一次做亏本生意，但我觉得值得，现在我希望尽快脱手，找个离工作更近的地方。”她说。